曾经，欧洲对资本展现出极高的开放度：一纸产权文件，便足以换取通往申根区的长期通行证。那样的时代，正在缓慢却确定地落幕。进入2025年，欧洲移民体系迎来了一场不张扬却深远的重塑——通道仍在，但准入逻辑已被重新书写；路径未消失，但价值标准正在被重新衡量。

这不再是一场“用资金换身份”的简单交易。当葡萄牙释放延长入籍年限的信号、西班牙果断终止投资居留项目时，欧洲并非后退，而是在进行一轮更理性的价值校准。

政策制定者正在使用一套更精细的评估体系：一端审视外来资本带来的经济效益，另一端衡量其对本国社会结构、住房供需与文化生态的长期影响。

对投资者而言，这既意味着挑战——准入门槛提高、合规审查趋严；也蕴含机会——规则更清晰、路径更透明。欧洲所提供的，已不只是居留身份本身，而是一种共同参与未来的邀请函。  

2025年关键政策与执行要点

• 投资门槛分级实施

普通住宅类投资金额区间调整为40万至80万欧元。申请人仅可购置一套住宅，且房屋实际居住面积不得低于120平方米。

• 低门槛路径仍然保留

“商改住”及文物修复类项目继续适用25万欧元投资标准，但用途变更等关键条件须在递交申请前完成。

• 短租限制正式落地

通过黄金居留获取身份的房产，不得用于少于60天的短期租赁平台经营。违规者将面临身份取消及最高15万欧元罚款。

• 2025年11月11日关键文件

由四部委联合发布的《联合部长决定》（KYA 214926/2025）已正式刊载于政府公报，对投资居留的申请材料、审批流程、证明文件进行系统性细化，明确“商改住”“文保修复”等类别的合规标准。

备注：政策调整不影响既有身份持有人的续签与延续权利。

希腊政府计划于2026年1月提交新法案，对黄金居留制度进行整体升级。

核心改革方向之一，是将居留有效期的起算点统一调整为“居留卡签发日”，从制度上解决审批周期过长导致实际有效期缩水的问题，确保完整五年居留权益。

同时，法案将集中清理积压申请，通过流程再造与行政资源配置优化，加快处理数万宗待审案件，显著降低申请等待成本。

此外，续签与家庭团聚程序预计将进一步简化，减少重复材料与审批层级，提高整体行政效率。

2025年政策执行要点

• 投资居留通道继续保留

第三国公民仍可通过合规投资获得居留资格，主要选项包括50万欧元基金投资、20万欧元起的文化类捐赠等。

• 居住要求维持原状

移民监要求未发生变化，仍为每两年累计居住14天。

• 积压案件处理显著提速

2025年内，葡萄牙已高效处理约90万宗历史积案。移民与庇护局明确提出在年底前完成清零，并于2026年实现常态化“无积压”运行。

• 税务优化政策在路上

政府计划于2025年6月推出针对黄金居留投资者的专项税务优化方案。

• 政府已于2025年6月23日公开释放政策信号，拟收紧移民及入籍制度，相关法案预计于2026年初通过。

• 国籍申请年限或将调整

普通外国申请人年限拟由5年延长至10年，葡语国家或为7年，同时强化文化认知、社会责任及无犯罪等综合条件。

• 即便如此，葡萄牙仍可能保持欧盟入籍门槛相对较低的地位。

该投资访客居留项目适用于符合新法案要求的申请人，认可方式包括：

• 投资不低于25万欧元于政府指定房地产基金

• 向指定高等教育机构进行不低于100万欧元的定向捐赠

项目优势高度集中于“稳、准、快”：

投资标的明确、法律条款清晰、审批节奏高效，从完成投资到获得居留卡通常约45天。

主要适合人群包括：

首次配置海外身份者、时间节点敏感人群、需要申根长期通行权的企业主。资金占用周期短，五年后可退出，企业税率仅9%。

匈牙利投资访客居留凭借精准立法、高效流程与投资安全性，已完成从新兴项目向成熟选项的转型，预计将在2026年成为更多稳健型、效率型投资者的欧洲首站。

45天获卡的时间优势，在欧洲普遍6个月以上的审批周期中极具竞争力；

10年期申根居留卡，提供稀缺的长期通行便利；

9%的企业税率，为跨境企业布局提供现实可行的税务支点。

• 投资居留正式终止

自2025年4月3日起，西班牙全面停止接收新的投资者居留申请。

• 主流媒体解读指出

政策调整与住房市场压力、抑制投机行为等长期议题密切相关，同时明确既有申请的过渡与保障安排。

随着投资移民退出舞台，西班牙的政策重心正转向两条以真实居住与工作能力为导向的路径：非盈利居留与数字游民签证。

投资通道关闭后，大量中等预算、注重生活质量的申请人被自然引导至非盈利居留；而远程办公的普及，使数字游民签证成为吸引全球高技能人才的重要工具。

• 非盈利居留

单人约80万元人民币以上的国内存款即可启动申请。

• 数字游民签证

需具备稳定的境外远程收入来源，月收入建议不低于2.4万元人民币。

欧洲移民领域人士指出，在政策持续动态调整的背景下，专业判断、前置规划与合规执行，将成为成功获取欧洲居留身份的核心要素。2026年，欧洲移民体系正迈入一个以精细筛选与双向价值匹配为特征的新阶段。

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